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RELAZIONE ILLUSTRATIVA
- INTRODUZIONE pag.2
- IL PIANO STRUTTURALE pag.2
- Il P.R.G. pag.2
- LE N.T.A. pag.2
- I VINCOLI pag.3
- Descrizione dell’area e problematiche pag.3
- Il Piano di Attuazione Comparto Urbanistico pag.3
- L’impianto urbanistico pag.4
- l’edificato pag. 5
- Gli standards urbanistici pag.7
- Urbanizzazioni e retI pag.7
11.a viabilità carrabile e parcheggi pag.7
11.b viabilità pedonale pag.8
11.c aree a verde attrezzato pag.9
11.d rete fognaria pag.10
11.d.1 rete acque meteoriche pag.10
11.d.2 rete acque reflue pag.10
11.e rete idrica pag.11
11.f illuminazione pubblica pag.11
- ILLUSTRAZIONE DEGLI ELABORATI pag.11
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
1. INTRODUZIONE
La seguente relazione illustra la proposta di Piano Attuativo di Comparto Urbanistico (P.A.C.U.) di iniziativa privata “D1/CR1 Rimaggio”, in omonima località situata nel Comune di Dicomano.
Il P.A.C.U. è presentato conformemente al P.R.G. vigente, a quanto disposto nell’art. 10 delle N.T.A. nonché al Piano Strutturale approvato con D.C.C. n. 3 del 22/02/2007.
2. IL PIANO STRUTTURALE
L'area oggetto di intervento non ricade all'interno di zone individuate nell'elaborato Prog5 “Elementi durevoli del territorio” come aree di invarianza paesistico-ambientale o aree tutelate.
Il Piano strutturale individua il comparto in oggetto nell'elaborato “PRG1” con la sigla D1/CR.
La presente proposta di Piano Attuativo è formulata quindi in conformità al Piano Strutturale ed in particolare agli art. 70 comma 4, art. 71 comma 1 dello Statuto del territorio ed all'”Atlante delle UTOE”, Utoe n°10, ove viene confermata la destinazione produttiva del Comparto (v. tabella “Dimensioni massime ammissibili”) ed il passaggio alla destinazione residenziale è indicata unicamente come opportunità “la superficie lì prevista possa essere passata dalla categoria “produttivo” a quella “residenziale” adottando un indice di abbattimento del 59,2% (corrispondente a mq 2244 di SULE realizzabile a scopi residenziali)”
3. IL P.R.G.
La Variante Generale al P.R.G. del Comune di Dicomano è stata approvata dalla Giunta Regionale con D.G.R. n° 4171 del 09/10/1995 e con Delibera del C.C. N°49/1999.
La destinazione del P.R.G. della zona interessata dal P.A.C.U. è la seguente:
ZONE D1 CR= “Zone inedificate di espansione a prevalente destinazione produttiva tramite piani preventivi per comparti urbanistici” Comparto D1/CR1 “Rimaggio”.
Indici: It. 2, h. max 7,00mt, K 30%, D 7,00mt, RC 40%.
La destinazione urbanistica del comparto è produttiva; per ogni unità produttiva è ammessa la costruzione di un alloggio di superficie utile non superiore a mq. 120 con volumetria massima non superiore al 30% di quella produttiva realizzata o che si chiede di realizzare.
La zona è subordinata a “Piano Attuativo di Comparto urbanistico” di iniziativa, in questo caso, privata.
Ai sensi dell’art. 10 N.T.A., 2° comma, il P.A.C.U. non può contemplare superfici inferiori a quelle delimitate con apposito perimetro nella tav. 1:2000 di P.R.G.
4. LE N.T.A.
Gli articoli di riferimento delle Norme Tecniche di Attuazione relative al Piano Attuativo di Comparto Urbanistico sono le seguenti:
Art. 4 - Strumenti di attuazione del P.R.G.
Art. 10- Piano Attuativo di Comparto Urbanistico
ART. 23 - Territorio parzialmente edificato o inedificato di uso produttivo: zone territoriali omogenee D - ZONE D1 CR =Zone inedificate di espansione a prevalente destinazione produttiva tramite piani preventivi per comparti urbanistici.
Art. 27 - Aree a parcheggi pubblici, a piazze ed aree attrezzate.
Art. 28 - Percorsi pedonali.
Art. 29 - Aree verdi a servizio della viabilità, pedonali e di arredo urbano.
Art. 30 - Aree a verde privato.
5. I VINCOLI
L’area interessata non è soggetta ad alcun vincolo.
6. DESCRIZIONE DELL’AREA E PROBLEMATICHE
L’area interessata dal Comparto D1/CR1 “Rimaggio” è situata alla periferia Nord dell’abitato del Comune di Dicomano, a monte della Traversa del Mugello SS 551.
Nella zona il P.R.G. vigente prevede un’espansione mediante la realizzazione di due comparti CR1’ e CR1” a prevalente destinazione residenziale, il comparto a destinazione artigianale oggetto della presente proposta ed una lottizzazione convenzionata a destinazione commerciale, oltreché alla creazione di un parco urbano. I comparti a destinazione residenziale sono stati già in gran parte attuati. L'area è inoltre ubicata a monte di una lottizzazione, realizzata negli anni settanta e denominata “C.A.D.”, a destinazione artigianale.
L’assetto viario dei nuovi insediamenti trova il suo asse principale nella prosecuzione dell’esistente strada, dipartentensi dalla Traversa del Mugello verso il complesso artigianale; tale viabilità è stata realizzata unitamente alla lottizzazione “C.A.D.”, ma traslata rispetto all'effettivo perimetro di tale lottizzazione; da qui l'anomala situazione attuale, con la sede stradale ricadente in parte all'interno delle aree di proprietà dell'I.D.S.C. Firenze (v. tav. 2).
L’orografia dell’area interessata dal comparto D1/CR1 è caratterizzata da pendenze modeste ed andamento regolare in direzione est-ovest.
La posizione dell'area è leggermente rilevata rispetto all'edificato circostante.
7. IL PIANO DI ATTUAZIONE DI COMPARTO URBANISTICO
Piano Attuativo di Comparto Urbanistico D1/CR1 di iniziativa privata di prop.“Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero della Diocesi di Firenze”.
zona omogenea D - ZONE D1 CR - Zone inedificate di espansione a prevalente destinazione produttiva tramite piani preventivi per comparti urbanistici - Art. 23 N.T.A. vigenti.
La superficie interessata dal P.A.C.U. corrisponde a quella delimitata con apposito perimetro nella tav. 1:2000 di P.R.G. oltre ad una ulteriore porzione di terreno, ubicato a monte dell'intervento ed interessato dalla realizzazione di opere di sistemazione agraria finalizzato alla regimentazione e laminazione delle acque piovane, come di seguito meglio specificato; tali aree sono di esclusiva proprietà dell’ “Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero della Diocesi di Firenze”, tranne una esigua porzione di terreno; l’IDSC Firenze risulta essere proprietario del 95,37% dell’intera superficie interessata dal Comparto.
Secondo quanto previsto dall’art. 4 comma 2° e art. 5 comma 5° delle N.T.A. comunali sono state apportate alcune modificazioni rispetto allo schema di P.R.G., da considerarsi di perfezionamento attuativo.
Le modifiche apportate nascono dalla volontà di meglio integrare la nuova edificazione nel contesto, interponendo una ampia fascia a verde tra i fabbricati e l'esistente viabilità, riducendo le aree interessate dalle sedi viarie come le opere di sbancamento che la realizzazione dei parcheggi, posti lungo la viabilità esistente, comporterebbe; uno studio approfondito della tipologia edilizia – indipendentemente dal linguaggio architettonico adottato nella presente proposta - consente inoltre di porre le aree interessate dall'attività artigianale vera e propria ed i relativi piazzali sul fronte tergale dell'intervento e di articolare altimetricamente la giacitura degli edifici, minimizzando ulteriormente l'impatto visivo dell'intervento stesso.
Gli obbiettivi che si è ritenuto raggiungere e che la presente progettazione ribadisce, sono, sinteticamente, i seguenti:
- Ottimizzare l'inserimento ambientale e nel paesaggio dell'intervento, interpretandolo come occasione di riqualificazione dell'area, ridefinendo il margine dell'abitato rispetto al territorio aperto e risolvendo diverse problematiche ad oggi non risolte quali, ad esempio, il completamento e la natura giuridica della viabilità esistente e la regimentazione delle acque di versante;
- permettere una totale percorribilità pedonale pubblica, valorizzando le direttrici est-ovest per una incentivazione della fruizione del territorio aperto per il tempo libero e, al contempo,il consolidamento dei percorsi di collegamento con le infrastrutture esistenti e di progetto (stazione ferroviaria, piste ciclabili);
- favorire una collocazione altimetrica degli edifici nel rispetto delle quote esistenti con riguardo alle condizioni orografiche generali;
- la possibilità di avere una viabilità di dimensioni ridotte per l'accesso al Comparto;
- l'ubicazione di tutte le aree carrabili, compresi quindi le aree a parcheggio, nella zona tergale dell'intervento, minimizzandone la presenza e l'impatto visivo;
- consentire l’accesso ai singoli lotti privati ed alle autorimesse previste nel rispetto delle superfici della L. 122/89 direttamente dalla viabilità pubblica evitando l'utilizzo di rampe ma sfruttando i dislivelli esistenti.
8. L’IMPIANTO URBANISTICO
Il disegno del comparto è lineare e deriva direttamente dall'andamento orografico del terreno (curve di livello) che è matrice del disegno dell'edificato; il disegno della viabilità – carrabile e pedonale – rispecchia la “memoria” del luogo e la presenza di sentieri sterrati.
La presente proposta propone quindi la realizzazione di due lotti edificati, costituiti da altrettanti corpi di fabbrica, sviluppantesi in parte su due livelli ed in parte ad un solo piano; la viabilità di accesso al comparto è ubicata in zona baricentrica rispetto al lotto, in corrispondenza di un sentiero sterrato, visibile ora solo nelle cartografie, e si diparte dalla strada esistente. La viabilità di penetrazione si sviluppa quindi a monte dell'intervento, con sezioni stradali ridotte in considerazione della modesta affluenza all'area; sono previste due uscite, ubicate in corrispondenza della viabilità di accesso all'area residenziale, da un lato, ed in corrispondenza di parte della nuova viabilità, dall'altro lato; le due uscite consentono la realizzazione di due percorsi da anello e sono proposte per motivi di sicurezza dell'intera area garantendo una possibilità di accesso plurimo da parte dei mezzi di soccorso.
Come previsto al vigente P.R.G., si propone inoltre il completamento della viabilità esistente, raccordandola con la viabilità posta a valle.
La viabilità pedonale si sviluppa solo in parte lungo la viabilità carrabile; le intersezioni con quest'ultima sono segnalate attraverso una diversa caratterizzazione della pavimentazione; in altre parole, il disegno della viabilità pedonale si sovrappone a quello della viabilità carrabile, alterandone l'andamento.
I percorsi pedonali attraversano quindi l’area secondo più direzioni, allacciandosi al percorso pedonale in quota di collegamento al centro dell’abitato come al parco pubblico; sono in particolare previsti due percorsi graduati, inseriti all'interno dei lotti, al fine di rafforzare il legame con il territorio posto a monte ed ulteriormente evitare che l'intervento si ponga invece come elemento di cesura, anche visiva, con le aree retrostanti.
Il disegno dei lotti crea così diversi coni visivi verso valle.
Le aree verdi – sia pubbliche che private – costituiscono una sorta di cerniera di tutto l'intervento, accompagnando e rafforzando il disegno dell'impianto urbanistico; le aree ad uso pubblico sono distribuite lungo tutti i percorsi e trovano il loro fulcro in una area attrezzata posta all'ingresso del comparto; le aree ad uso privato sono ubicate a valle dei fabbricati, ovvero a sud-ovest, e concepite come quinta verde con funzione di mitigazione dell'impatto visivo e di schermatura solare con effetto bioclimatico.
Come già accennato, Il posizionamento dei parcheggi pubblici non rispetta le indicazioni di P.R.G., ma è proposto in funzione prevalente degli spazi a verde e dei percorsi pedonali; inoltre, l'ubicazione di tali aree nella zona tergale dell'intervento ne consente una maggiore riduzione dell'impatto visivo, ed una ottimale integrazione con il disegno del verde.
Infine, viene proposta la sistemazione dell'area posta a monte del comparto fino al limite individuato al vigente Piano Strutturale come “aree di interlocuzione tra insediamenti e territorio aperto” mediante la messa a dimora di un lungo filare di alberi ad alto fusto, posti lungo tale limite come definizione del nuovo margine dell'edificato ed a protezione di un sentiero sterrato che conduce alla viabilità pedonale posta a mezza costa, di collegamento con il centro. All'interno dell'area è prevista la realizzazione di sistemazioni agrarie tradizionali volte alla regimentazione delle acque di versante, oltre alla realizzazione di un fossetto di guardia a protezione degli insediamenti.
Il disegno urbanistico dell'area in oggetto è coordinato con l'impianto urbanistico dell'adiacente Lottizzazione a destinazione commerciale D2/P “Il Fornello”.
9. L’EDIFICATO
Sono proposti due lotti edificati, di superficie fondiaria rispettivamente pari a 3.254,03mq e 2.817,44mq, per la realizzazione di quattro fabbricati artigianali di 13.330,55mc complessivi, pari a 3.900,37mq di SUL; tali valori sono molto inferiori alle quantità realizzabili, che d'altro canto risultano eccessive date le dimensioni dell'area e le sue peculiari caratteristiche orografiche.
Il vigente P.R.G. prevede, nell'area, la realizzazione di strutture “produttive industriali ed artigianali, commerciali, direzionali e turistiche con relative strutture complementari o di servizio come locali per uffici, mostre, mense aziendali, spazi di vendita dei prodotti della lavorazione, ecc. e quanto altro concerne il processo produttivo, nonché le aree destinate alla trasformazione dei prodotti agricoli; Per ogni unità produttiva è ammessa la costruzione di un alloggio di superficie utile non superiore a mq. 120 con volumetria massima non superiore al 30% di quella produttiva realizzata o che si chiede di realizzare.”
Come già accennato, uno studio approfondito della tipologia edilizia rapportata alle peculiarità dell'area ed alle caratteristiche generali dell'ambito economico e produttivo del territorio dicomanese – anche con riferimento ai numerosi contatti intercorsi negli scorsi anni con alcune Ditte del territorio, che hanno giudicato il comparto non idoneo per la realizzazione dei loro insediamenti – ha portato allo sviluppo di una nuova tipologia, che però è di fatto una rilettura di una tipologia storica che ha permeato per lunghi secoli lo sviluppo urbanistico dell'area fiorentina.
Il tipo edilizio a cui si fa riferimento è quindi quello della così definita “casa-corte schiera con bottega”, ovvero al tipo edilizio che si è andato sviluppando dopo l'anno mille, nelle varie varianti che presentano la ricorrente riproposizione della bottega posta al piano terra, comunicante o meno con gli spazi di abitazione posti ai piani superiori.<ref name="ftn1">Cfr. Gian Luigi Maffei “La casa fiorentina nella storia della città” Marsilio editori 1990.</ref>
Non quindi la riproposizione della soluzione “fabbrica con annessa residenza del titolare”, in uso negli anni settanta ed ora non più attuale (vedi lottizzazione C.A.D.), ma la riproposizione, attualizzata, di uno storico rapporto tra il fare e l'abitare, nell'ottica della valorizzazione di esperienze di artigianato di qualità se non di eccellenza.
Nell'ipotesi proposta la distribuzione degli spazi di abitazione rispetto ai spazi destinati all'attività sono rovesciati, con l'abitazione posta al piano terra, sul fronte principale, in rapporto diretto con gli spazi a verde privato, mentre gli ambienti lavorativi sono posti al livello superiore. Sfruttando l'orografia del terreno ed i dislivelli esistenti, anche gli spazi lavorativi godono di un accesso diretto dai piazzali esterni, questi ultimi posti sul fronte tergale dell'intervento e trattati come una grande corte. I vari livelli dell'unità edilizia sono collegati da una scala interna, di servizio. L'accesso all'abitazione è previsto da valle, come anche l'accesso alle autorimesse interrate, che è previsto direttamente dalla viabilità principale posta a valle dell'intervento.
Il dimensionamento del tipo edilizio è verificato con quanto stabilito dall'art. 23 N.T.A, ovvero l'appartamento risulta di volumetria non superiore al 30% del volume relativo alla singola unità produttiva, di cui costituisce pertinenza.
Si precisa che la soluzione proposta non è vincolante ma esemplificativa, rimandando alla redazione dei singoli Permessi di Costruire uno studio più approfondito.
