Da SilviaNanniWiki.
8 - CONTO PATRIMONIALE E CONTO ECONOMICO
L’attuale congiuntura economica ha provocato il crollo dei valori immobiliari; crollo avvenuto con dinamiche e proporzioni a volte molto diverse anche all’interno di una stessa città o area metropolitana e che, in alcuni casi, ha portato il valore commerciale al di sotto dell’importo del costo di costruzione riferito al metro quadro di superficie lorda. Le cause sono molteplici – lo testimonia il fatto che le quotazioni immobiliari non hanno subito un decremento omogeneo ma differenziato per zone.
Un fattore che sicuramente ha influito – e in modo significativo – è costituito dal livello sempre più crescente di tassazione degli immobili; una politica che sta avendo ripercussioni estremamente negative e che dovrebbe portare le pubbliche amministrazioni a riconsiderare con attenzione questo aspetto.
Inutile varare incentivi fiscali per promuovere la ristrutturazione degli edifici rendendo nello stesso momento la proprietà immobiliare di per sé una rendita negativa. Ma soprattutto di dimenticando che il patrimonio immobiliare è innanzitutto un’infrastruttura – come strade, scuole, parchi urbani e attrezzature per lo sport – essenziale per l’esistenza stessa della popolazione; se ci dev’essere una fiscalità, questa deve, necessariamente, essere una fiscalità responsabile.
Avviene così che l’onere di un intervento di ristrutturazione appare non più giustificato dal conseguente incremento del valore commerciale.
Nel settore residenziale la marginale quantità d’interventi di ristrutturazione[1] riguardano l’immobile di residenza e – anche se ne usufruiscono – rarissimamente sono innescati dagli incentivi fiscali, che hanno perlopiù l’effetto di far eseguire alcuni limitati interventi (in particolare la sostituzione degli infissi), interventi svincolati da un progetto complessivo di effettiva riqualificazione[2].
Così il “mattone”, la casa, non è più un bene rifugio ma, soprattutto, non è più un bene sul quale conviene investire.
Ma nel valutare la convenienza, nel redigere il bilancio previsionale in realtà si fa oramai abitualmente riferimento al solo “conto economico”, quello dei soldi, dimenticando il cosiddetto “conto patrimoniale”, quello dei valori.
Il conto economico è quello dei soldi, appunto, del bilancio a breve scadenza sul quale manager e amministratori delegati percepiscono i loro emolumenti ed i soci di capitale i rispettivi dividendi[3] – senza domandarsi da dove arrivino gli utili; è quello del programma triennale delle opere pubbliche, dei bilanci annuali, al più del programma elettorale quinquennale.
È quello delle gare d’appalto il cui unico criterio è il maggior ribasso che, nella lunga catena dei subappalti, ancora confida di realizzare una buona opera pubblica con pochi spiccioli.
Il conto economico è quello che i nostri nonni chiamavano “il conto della serva”; il conto della sussistenza, del vivere alla giornata; di guadagno immediato, capitalizzando il passato, trascurando (o ignorando) il futuro; un conto senza progetto né memoria.
Per contro, il conto patrimoniale annovera una molteplicità di valori: l’assiduo rinnovo e la costante manutenzione – senza attendere il guasto o collasso – risponde al valore di sicurezza del costruito rinnovando i suoi valori originali, anche e soprattutto se modesti.
Effettuare gli interventi rifiutando la logica del massimo ribasso consente la sopravvivenza delle maestranze più qualificate e la cui esperienza è formata localmente, assorbendo tecnologie e saperi peculiari di una determinata area geografica; la presenza in cantiere di maestranze che ancora ricordano e sanno riprodurre modalità costruttive ed esecutive tradizionali e locali diventa determinante nella buona riuscita di un intervento di recupero del patrimonio edilizio meno recente. In tutti i casi la presenza in cantiere di imprese qualificate assicura qualità ed efficacia degli interventi.
La scelta dei materiali sulla base di criteri qualitativi, a cominciare dalla sostenibilità – certificati cradle to cradle o il riciclo, certamente più oneroso, dei materiali originali smontati in loco – fino all’apprezzamento competente della qualità estetica consente il costante sviluppo della ricerca e la sopravvivenza di antichi saperi che purtroppo stanno invece scomparendo.
Sicurezza del costruito, sopravvivenza di saperi e saper fare, sostenibilità, sostegno della ricerca e salvaguardia della tradizione, riqualificazione effettiva ed efficacia degli interventi; sono valori materiali ed immateriali che si ascrivono nel conto patrimoniale – e che non rientrano nel conto economico.
La proprietà immobiliare, nel nostro Paese, è polverizzata in una infinità di piccole o piccolissime proprietà; la maggior parte delle famiglie è proprietaria dell’abitazione in cui risiede; il recupero delle nostre abitazioni come delle nostre città sarà, necessariamente, una immensa opera corale.
Riqualificando e mettendo in sicurezza le nostre case, le nostre infrastrutture, i nostri monumenti, le nostre attività, i nostri paesaggi in una logica di di salvaguardia delle risorse patrimoniali, potremmo garantire la sopravvivenza di valori che diversamente perderemmo definitivamente, per noi stessi e per chi verrà dopo di noi; e metteremmo al sicuro i nostri veri risparmi compiendo la più efficace ristrutturazione del debito pubblico, un debito di valori materiali e immateriali, prima che economici.
Il rilancio degli interventi di recupero del costruito non può prescindere dal re-imparare a far bene i nostri conti.
Silvia Nanni, Architetto
[1] Iv. dati ENEA nel recente Rapporto annuale 2019
[2] Ad esempio, la sostituzione degli infissi senza prevedere adeguato sistema di ricambio dell’aria od interventi estesi all’intero involucro edilizio sta creando notevoli problemi a livello di salubrità degli ambienti interni.
[3] Per una lucida analisi v. Robert Reich “Come salvare il capitalismo” Fazi editore, 2015
Articolo pubblicato su Impresedili https://www.impresedilinews.it/recupero-del-patrimonio-edilizio-conto-patrimoniale-e-conto-economico/
